全球最大豪华酒店业主 富力的平衡点

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                                                                经济观察报 记者 田国宝 2017年富力收获了214.24亿元的超高净利润，这个数字甚至直追行业龙头——销售规模大过他6倍的碧桂园（净利润260亿元）。
这个成绩得益于从万达商业收购而来的73家酒店。2017年7月19日的一纸收购协议，让富力地产（02777.HK）在房地产开发商的身份之外增添了一个新头衔——全球最大豪华酒店业主，富力地产提供数据显示，截至2018年初，其旗下共有88家酒店，合计26356间客房。
据年报，富力地产2017年的净利润有60%来自于营收占比只有4%的酒店业务。然而2017年富力的酒店经营却处于亏损状态，亏损额达1.46亿元，这意味着其酒店经营已六年连亏。
2017年超额盈利显然不是其酒店经营业绩贡献，而是来自收购万达酒店和写字楼资产所产生的“议价收购收益”。富力财报显示，这部分由收购而产生的净利润总额为131.08亿元，占富力地产整体净利润的61.18%。
在2017年业绩发布会上，富力地产董事长李思廉表示，酒店业务在财报中很容易出现亏损，这是正常现象。在李思廉看来，富力收购万达酒店更看重的是酒店业务对现金流的贡献。
李思廉认为，富力收购万达酒店资产是一笔双赢交易，“万达按照他的目标拿回他的资金，我们也用一个比较相宜的价钱买到了一批酒店的资产。”
李思廉还表示，2018年从万达收购的酒店资产会为富力带来8亿多元的现金流。但也不可否认，作为全球最大豪华酒店业主，如何让这数百亿的资产产生应有收益，仍是富力地产要面临的挑战。
“双赢”的交易
把指针回拨到2017年7月19日，当天万达商业、融创中国（01918.HK）和富力地产签署协议，富力地产以199.06亿元价格收购万达76家酒店全部股权以及1家酒店70%股权，此后，富力和万达双方两次签署补充协议，变更部分交易内容。
第一次发生在2017年10月31日，原协议中77家酒店交易剔除了广州、三亚、南京3家万达希尔顿酒店，将大连万达中心写字楼纳入标的资产，交易对价调整至192.05亿元。
2017年11月23日，双方第二次签署补充协议，再次将烟台万达文华酒店70%股权交易剔除。至此，双交易标的物包括73家酒店及1处写字楼，交易对价下降至189.55亿元。
截至目前，富力已经支付给万达71家酒店及1处写字楼共计181.58亿元款项，其中70家酒店及写字楼物业已经完成交割，1家酒店将于2018年3月底完成交割，位于齐齐哈尔和长春的2家在建酒店，将于2019年12月20日前开业后完成交割。
根据协议，剩余7.97亿元尾款将于2家在建酒店完成交割前后付清，而建造费用由万达承担。在三方签约发布会上，王健林曾表示，三方收购是一场共赢的交易，其亦称，富力买到了百年难得一遇的便宜资产。今年全国两会上，富力地产联席董事长兼总裁张力也表示，交易中万达做出很大让利。
虽然双方均称交易为双赢，但从富力年报不难发现，这一交易给富力带来的收益远不止全球最大豪华酒店业主的头衔，而是实实在在的真金白银。
这本来就是一项折价交易，73家酒店及1处写字楼净资产为315.92亿元，富力地产收购价为净资产六折即189.55亿元。
从商业角度来说，这笔交易为富力带来的收益也不小。根据仲量联行3月16日发布评估报告显示，交易资产中73家酒店及1处写字楼合计市值已经上升至324.68亿元，其中已经完成交割的70家酒店及写字楼合计市值为314.76亿元。
富力方面称交易为双赢更多是一种谦虚，2017年其物业销售净利润为81.48亿元，2016年这一数字为60.58亿元，两年合计净利润为142.06亿元。相比之下，它与万达之间的交易何其划算？
富力得到了什么
在富力地产2017年的财报中，从收益、资产、负债率等方面诠释了这笔交易带来的种种好处。
单从业务板块来说，在收购万达酒店之前，富力旗下共有18家酒店，是一家有酒店业务的房地产开发商，但在收购后，富力地产旗下酒店数量达到88家，合计为客人能够提供26365间客房，成为与其地产业务平起平坐的板块。
2017年富力地产营收为592.78亿元，同比增长10.33%，酒店业务营收为23.75亿元，同比增长74.38%，这其中并不包括从万达收购过来且完成交割的70家酒店。
但2017年富力酒店业务的净利润却亏损1.46亿元，这已经是富力酒店业务连续六年亏损。但收购万达酒店资产为其带来的131.08亿元“议价收购收益”，让酒店业务扭亏为盈，也使得2017年富力地产61.18%的净利润来自于这笔交易。
而且，从2017年10月份双方开始交割资产至今5个月的时间里，74间物业市值还在持续攀升中，根据仲量联行的估值报告，与交易时315.92亿元资产净值相比，目前市值又增加了8.76亿元。
收购万达酒店交易不仅仅提升了富力地产的净利润和收益率，而且也一定程度降低了其负债率。与2016年相比，2017年富力地产负债率降低了1.08个百分比，如果剔除万达酒店资产，其负债率则上升2.3个百分点。
从借款总额与净资产比率来看，富力地产 2017年这一比率是219.19%，与2016年的258.03%相比下降较为明显。但是如果剔除收购万达酒店部分，2017年这一比率是257.08%。
2017年富力地产借款总额为1422.42亿元，其中长期借款期内到期部分与短期借款合计284.14亿元，同期富力并没有公布详细现金流量，2017年底其账上现金及等价物为196.97亿元。
对于现金流问题，李思廉在2017年业绩会上表示，2018年富力的销售目标是1300亿元，按照销售计划，每月有250亿元左右正现金流，“1300亿元大概拿个8%也有300亿元的现金流，所以不会构成太大的压力。”李思廉称。
截至目前，富力地产收购万达酒店资产中，还有漳州及长春、齐齐哈尔3家未交割，按照规划，漳州酒店将于3月底完成交割，其市值为3.06亿元。另外2家在建酒店参考市值为6.86亿元，这部分资产将在交割完成后计入富力地产资产中。
全球最大豪华酒店业主的难题
截至目前，富力共有88家酒店，如果加上在建及规划中的17家酒店，未来富力旗下酒店将达到105家，虽然与国际知名酒店管理品牌动辄数千家规模相比还有差距，但作为业主，富力自称为全球最大豪华酒店持有人并不为过。
有关富力所收购的万达71家酒店具体财务数据，万达和富力方面均没有进行公布，不过，据王健林在2017年万达工作总结讲话来看似乎并不乐观，其称万达酒店整体年平均回报率低于4%，“酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。”
其实，因为万达酒店定位相对高端，建造成本较低，万达相当一部分管理层对于出售酒店资产行为并不赞成，但王健林认为这是“绝对上策”，“不管社会上理不理解，也可能有些内部同志不理解，但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。”王健林表示。
富力公布的最新数据显示，已经建成的71家酒店中，入住率达到60%以上的为33家，其中70%以上有12家，达到80%以上的只有2家。而入住率60%以下的为38家，其中50%以下的达到24家。
71家酒店中，其中52家酒店为万达自有酒店品牌万达嘉华和万达文华，其余酒店均为与国际知名酒店品牌合作运营。在收购之前，万达已经与相关酒店运营品牌签订10年、15年和20年不等的合约。
也就是说，在合约期内，富力收购过来的71家酒店仍沿用原来的管理运营团队。
酒店资产作为一项重资产，如果抛开其抵押融资的功能，其本身存在回报低、盈利周期较长等特点。如何让庞大的酒店资产盈利仍是富力不得不面对的难题。
富力地产方面表示，未来富力地产将继续整合酒店资产组合，以提高经营效率及每间酒店的收益贡献。另外，富力计划在酒店增加服务内容以增加入住率，目前产后保健服务和夕阳红服务已经开始在一部分酒店进行试点，其中夕阳红服务为对达到一定年龄老人推出的入住优惠服务。
关于未来富力地产在酒店业务方面规划等相关问题，富力地产官方表示，目前并没有相关可提供的内容。